因为收费标准低无法满足正常开支，物业就降低服务标准；业主又因物业服务不好而拒交物业费，形成了恶性循环。

昨天（9月22日）下午，市人大常委会召开住宅物业法规执法检查代表小组组长会议，交流座谈执法检查情况。6个代表小组不约而同地谈到了物业费缴纳难的问题。

小区物业费价格放开以后，随着经济社会的发展，物价、人工费用理应得到调整，大多数业主也能够理解，但因为没有指导标准，实践中业委会与物业企业很难达成统一。第四组组长、陈小鸿代表说，调研中发现，因为收费与业主达不成一致，有的老公房物业就擅自撤离，小区管理一下子陷入瘫痪。

“物业费欠缴，损害的是全体业主的利益。”代表小组在执法检查中发现，有些小区物业费缴费率太低，物业、业委会也不敢公布，怕数字公布出来，按时缴纳的业主也开始拒交。

居民们为何不愿缴纳物业费？原因很多。不少代表提到，一些小区存在物业服务费收支不公布、不透明的现象，即使公示，业主也看不懂。但如果这本账一旦做清楚了，将大大增加物业收缴率。第一小组组长、市人大代表朱洪明提到，他们调研的金色里程小区物业服务采取酬金制度，物业公司每季度都会公示服务报告、物业服务收支及公共收益情况，所有收支一目了然，2015年度物业客户满意度91.55%，物业费收缴率98.26%。

但并非所有物业公司都有这样严谨透明的管理机制。调研小组发现，有些物业公司以不涨就撤退给业委会施加压力，而业委会更多的是增加给物业公司公共收益的分成比例，明哲保身的希望在任期内不进行提高物业费标准或选聘物业服务企业等重大的业主大会表决事项，“从长远看，这只能治标，不能治本。提升物业服务费标准是绝大部分小区今后将面临的问题。”

按照《上海市住宅物业管理规定》第45条规定：“业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业可以依法向人民法院起诉。”

“但由于业委会督促并无法律效力，物业向法院起诉成本又高，致使物业费未缴纳户数量大、历史欠账多，物业服务企业生存艰难。”第五组组长、许丽萍代表认为，要解决这个问题，可以建立小区业主征信平台，在正常情况下业主不缴纳物业服务费的应记录在案。“那些长期不缴纳物业费的业主应当承担一定的法律责任，比如一定量的滞纳金。”

“物业服务费调整缺市场化机制，立法的基础是建立在法律关系清晰理顺的前提下。”第三组组长、市人大代表陈敏认为，物业服务的收费形式比较特别，合同是物业公司与业主大会签订,然而收费是物业公司向一个个小业主收费，而不是像新加坡等由业委会收缴后交物业公司。因此物业公司除了关心服务质量与标准，还要操心物业管理费的收缴率。而上调物业管理费须经二分之一业主同意，不少业主对调整物业管理费抵触较大，致使物业服务收费的市场化机制迟迟不能推进。

他认为，要坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准是大方向。建议尽快落实建立物业服务市场信息发布机制，由行业协会或第三方中介机构定期发布各区物业服务内容、服务标准和服务价格等参考信息，而且每年根据市场发展变化，定期调整。

黄晨等代表也建议，通过建立第三方评估机制等方式提供物业费定额测算依据和评价标准，或考虑建立物业服务费标准与本市社会最低工资标准的挂钩制度。

出席座谈的市住建委相关负责人表示，目前，本市对违法搭建、毁坏房屋承重结构，群租、拒交维修资金等行为，已明确规定实施行政处理，如拒不改正，将上征信名单。接下来，将考虑对连续一年不缴物业费，且经过三次催缴而不实行缴费行为的，采取相应惩罚措施。